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广州濠江追债网楼市限价松动背后:对土地财政依赖程度较高

[2019-06-26 02:21:04] 来源:本站 编辑:小小 点击量:
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导读:广州郊区松动限价有试探意味,赌的是中央是否能给放松空间。毕竟,少有没有财政压力的地方政府,各地都有松绑楼市的动力,因此都在拭目以待广州此举的结果。股票持有人、买家、卖家、兄弟城市,都在等待广州限价松动的进一步消息。10月19,广州市增城区、南沙区、花都区“放开限价”的消

  广州郊区松动限价有试探意味,赌的是中央是否能给放松空间。毕竟,少有没有财政压力的地方政府,各地都有松绑楼市的动力,因此都在拭目以待广州此举的结果。

  股票持有人、买家、卖家、兄弟城市,都在等待广州限价松动的进一步消息。

  10月19,广州市增城区、南沙区、花都区“放开限价”的消息在社交媒体广为传播,广州市住建委19日连夜回应,表明两点态度:

  1、要对新建商品住房预售和网签价格指导机制做优化,严禁开发企业拆分价格报备。

  2、会继续严格对新建商品住房开展价格指导,保持调控连续性和稳定性。

  这个回应,用的是优化而不是取消限价的字眼,但它迅速被解读为限价松动、乃至楼市调控松动的信号。

  消息满天飞。10月20日,被限价笼罩的另外三个一线城市北京、上海、深圳,以及全国不少热点二线城市的楼市都陷入了奇妙的氛围。对于开发商,一种翘首以盼等待开奖,却又不敢说破的心情夹杂其中。投资客们则蠢蠢欲动,以为这是一个各地调控放松的前奏。

  事实上, 这场广州限价松动风波只是央地博弈下的一次小小试探,它还在发酵,它的确是一个信号,但是一个控涨也控跌的信号。

  这两年,一线与热点二线城市的房价,在限价、限购、限售、限贷等一系列调控举措下,终于止住了快速上涨的势头。广州突然放松限价,是否意味着这种小心翼翼的平衡即将被打破?

  广州有什么不一样

  《财经》记者发现,这和广州的财政逻辑有关。

  本轮调控,一线城市力度最大。在四个一线城市里,广州的财政压力最大。广州是唯一一个既需要向省级政府缴税,也需要向中央政府缴税的一线城市。两边缴税,财力被转移出去更多,广州就像是一线阵营里的“二线城市”,它的城市建设水平和力度也明显弱于其他三个一线城市。

  在这个局面下,广州对土地财政的依赖程度超过其他三城,当地政府更需要通过卖地去充实地方财政。当市场冷却,调控严厉之际,开发商在广州的拿地热情也会受影响,这导致广州对放松楼市调控的需求远逾其他三城。

  这次传出限价松动的城区,都是广州的外围郊区。

  广州原来的市区并不大。增城、南沙、从化等这些地方原本并不是广州的直属地区,属于县级市,城镇化水平并不高,这些远郊区的房价和中心城区也没法相比,房价落差一直很大。2015年以前,广州远郊这几个地区并非房地产市场发展热点,土地供应量也有限。

  2015年,新一波房地产热潮来临,广州市区大量楼盘迅速去化,政府在市区征地的难度也越来越大,广州市随后大力发展周边郊区。相比市区,郊区土地多,拆迁量小,容易做新产业。

  2017年3月之后,面对快速上涨的房价,中央再次严厉调控楼市,各地方政府也不得不跟进。不过,广州跟进调控的动作是一个循序渐进的过程,不像其他一线城市一上来就全市限购、限价,广州起初对增城、从化、南沙等外围区不限购。而这些调控安全带迅速吸引了珠三角投资客,一时间炒房热度大涨,开发商们也纷纷去这些地区拿地,楼板价屡创新高,带动广州郊区房价明显上涨,也拉高了整个广州的商品房均价。广州也因此出台进一步调控政策,外围地区也进入限价限购,不再享受免调控红利。这个政策延续至今。

  开发商的对策则是大名鼎鼎的“双合同”,购房合同上的房价即合同备案价并不高,但通过和业主签署装修合同等,把剩余房款转移到装修等明目上。业主付出的还是高房价,但是名义房价却在限价令的区间之内。在市场好的时候,“双合同”符合各方利益:开发商规避了限价令,业主心照不宣但求买到房,政府很可能也乐得睁一只眼,闭一只眼。“双合同”的结果,既不违背中央调控大计,又不会扫开发商的兴,还不影响政府卖地。

  时至今日,《财经》记者发现,广州“双合同”模式存在的土壤正在逐步流失。也正是这个新变量,导致严密的楼市调控最先在广州漏出一道缝隙。

  “双合同”基础不再

  最近一段时间,广州房价在调控重拳下走出下滑曲线。当房价下行,限价令就失去了原来的意义,形同虚设。而曾经皆大欢喜的“双合同”也失去了默认基础,反倒成了激化矛盾的源头,让广州陷入沸沸扬扬的“房闹”之中。

  因为开发商的“双合同”本身就不合规,所以房价下跌之后,业主们便堂而皇之地抱怨开发商的所谓“精装修”货不对板,根本不值那么多钱。而之所以吵上台面,是因为选择了“双合同”的业主承担了更多的借贷成本,一旦房价下跌,业主的痛苦指数便上升。

  举个例子,你要在广州买一套100平米的房子,假设真实单价3万一平米,总价300万,三成首付、七成贷款,你可以贷210万。但是因为限价,你签了“双合同”,假设合同单价1.5万,网签总价150万,七成贷款只能贷105万,你还有105万本该靠贷款的钱没着落。

  一些买房人选择了小额贷款,或者消费贷,去覆盖这笔钱,但借贷成本明显高过银行贷款,在房价下行期,业主的不满就会爆发。另一方面,监管层打击金融泡沫,禁止首付贷等资金进入房地产领域,弥补贷款不足的资金渠道被切断,延续“双合同”会让潜在购房者无力买房。而开发商在回款越来越难的情况下,不得不降价促销,但这又损害了已购房群体的利益,于是出现“房闹”。房闹越多,投资环境越差,也不利于广州郊区继续卖地。

  因此,维系“双合同”的基础已经动摇,这个原本符合各方利益的东西,已变成一个不符合各方利益的东西。在这个背景下,广州释放限价松动的消息,其实是防止出现新的“双合同”,以免后续更大规模的群诉。

  广州市住建委的表态也是冲着“双合同”拆分价格来的——“要对新建商品住房预售和网签价格指导机制做优化,严禁开发企业拆分价格报备。”

  因此,这看上去更像是一次拆雷行动。

  央地博弈加剧

  这次广州郊区松动限价,有一点试探中央反应的意味,赌的是中央是否能给一点松动空间。毕竟,少有没有财政压力的地方政府,各地都有取消限价的动力,都在拭目以待广州此举的结果。

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